wir befassen uns hier noch einmal mit dem umstrittenen Bebauungsplan Nr.52 "Westerhof". Bekanntermaßen plant der Investor Dr. Andreas Greither hoch über dem Tegernsee ein Mega-Hotel mit 270 Betten, 10 Stockwerken, 46m Höhe und 15.000 qm versiegelter Fläche. Zahlreiche Bürger und Träger öffentlicher Belange, darunter auch die SGT, haben sich gegen das Vorhaben gestemmt. Nun hat ein unmittelbarer Anwohner im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens eine neuerliche gutachterliche Stellungnahme über vorhandene Georisiken erstellen lassen.
Westerhof-Rutschung
Tatsächlich befindet sich die Fläche am Groß-Tegernseer Berg in einem alten, tiefgreifenden Rutschungsgebiet. In der gutachterlichen Stellungnahme von Dr. Uhlir wird diese "Westerhof-Rutschung" beschrieben, die in der geologischen Karte von Bayern und im Umweltatlas Bayern des Landesamtes für Umwelt jedoch nicht kartiert ist. Die mögliche Reaktivierung alter Bewegungsebenen, spontaner Böschungsbruch während der Aushub- und Gründungsarbeiten und deren Auswirkungen auf Nachbargrundstücke wurden daher nicht beurteilt. Das im Auftrag des Vorhabenträgers erstellte Baugrund- und Gründungsgutachten ist nach den neuen Erkenntnissen wohl fehlerhaft. Tatsächlich bestehen nämlich hohe geotechnische Risiken und eine hohe Rutschanfälligkeit. Sollte es zum Supergau kommen, haftet der Gutachter maximal mit seinem Stammkapital als GmbH von 52.000 €. Damit liegt die gesamte Verantwortung in den Händen der Stadt! Bei der Größe des Bauvorhabens, der riesigen Gefahr für die Bevölkerung und Hab und Gut im Falle eines Rutschung, sollte ein entsprechendes Handel der Stadt geboten sein. Es gilt die Sorgfaltspflicht!
Im Normenkontrollverfahren, das beim Bayrischen Verwaltungsgerichtshof anhängig ist, wurde aber nicht nur die Hangstabilität untersucht, sondern auch Verkehr, Lärm, Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, Umweltschäden, städtebauliche Aspekte sowie die mangelnde Wirtschaftlichkeit des Projekts.
Immissionen
Es handelt sich hier um ein ‚Reines Wohngebiet‘ mit wesentlich strengeren Immissionsgrenzen als die herangezogenen Werte, die für ein ‚Allgemeines Wohngebiet‘ gelten. Im Bebauungsplan wurde aber fehlerhaft von einem 'Allgemeinen Wohngebiet' ausgegangen! Die Fachstelle Technischer Umweltschutz des LRA Miesbach stellte deshalb 2015 in ihrer Stellungnahme fest: „Die Änderung des Sanatoriums/Klinik in ein Hotel erfolgte weit nach der Erbauung der Wohnhäuser, deshalb ist der Hotelbetrieb so auszurichten, dass die Immissionsrichtwerte für ein 'Reines Wohngebiet' eingehalten werden.“
Verkehr
Im Durchführungsvertrag mit der Stadt Tegernsee wurde der Vorhabenträger dazu verpflchtet, vor Baubeginn die einspurige Zufahrtsstrasse Olaf-Gulbrannson soweit zu ertüchtigen, dass ein reibungsloser Hotelbau und -Betrieb gewährleistet ist, ohne die Anwohner über Gebühr in Mitleidenschaft zu ziehen. Die 'Aufweitung' der schmalen Anwohnerstraße dauert nun seit März 2021. Trotz partiellem Ausbau ist nach wie vor an vielen Stellen kein Begegnungsverkehr möglich! Betroffene Anrainer werden nun seit fast 3 Jahren beim Zugang zu ihren Häusern behindert und müssen künftig noch mit erheblicher Verkehrszunahme rechnen. Die im Durchführungsvertrag verbotene Vollsperrung wurde nicht eingehalten.
Landschaftsbild
Das Landschaftsbild liegt uns als Hüter unserer Heimat natürlich besonders am Herzen. Der geplante Bau fügt sich nicht harmonisch in das Landschaftsbild ein. Die Architektur ist nicht zurückhaltend. Besonders negativ fällt der großvolumige Bau deshalb ins Auge, weil es sich um das letzte Gebäude handelt, bevor die freie Landschaft beginnt, bevor der Wald des Groß-Tegernseer Berges ansetzt. Ein Gebäude, das diese sensible Fläche am Übergang zwischen einer lockeren Bebauung und der freien Natur besetzt, würde eine deutlich zurückhaltendere Sprache erfordern, einen deutlichen weniger massiven Aufbau, keinen riegelartigen Körper. Der riesige, breite und über 40 Meter hohe Baukörper ist für den Ort Tegernsee beispiellos. Mit dem Orts- und Landschaftsbild ist er in keinster Weise in Einklang zu bringen. Das gilt auch in Ansehung der Relation zum Kloster Tegernsee (dem Herzoglichen Schloss) – dieses für den Ort Tegernsee kennzeichnende Baudenkmal würde durch den überdimensionierten Koloss in der Wahrnehmung an die Seite gedrängt. Warum wird am höchsten Punkt der bebaubaren Fläche der Stadt das höchste Gebäude der Stadt gebaut? Warum wird diese besonders exponierte Stelle nicht freigehalten, wie an sich im Regionalplan vorgesehen? Warum wird sie nicht wenigstens mit einem allenfalls drei bis vierstöckigen Gebäude bebaut, das sich besser in die Umgebung einfügen würde? Welche städtebaulichen Ziele verfolgt die Stadt Tegernsee mit dem Bebaungsplan? Oder soll ausschließlich ein Wunsch des Vorhabenträgers erfüllt werden? All diese Fragen bleiben unbeantwortet. Auch die zusätzlichen Herausnahmen aus dem Landschaftschutzgebiet sind aus unserer Sicht nicht gerechtfertigt!
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Wirtschaftlichkeit
Auch zur Profitabilität sei eine kurze kritische Anmerkung erlaubt. Im Durchführungsvertrag ist geregelt, dass „Die Hotelzimmer und die weiteren Einrichtungen des Hotels ... ausschließlich von übernachtenden Gästen... genutzt werden dürfen. Externe Veranstaltungen und Bewirtung von externen Gästen ist unzulässig“. Geplant wurde das Projekt in Ausmaß und Auslastung aber auch für Besucher von außen: Hochzeitsgäste, Seminarteilnehmer, Restaurantbesucher und Wellness-Nutzer. Verkehrs- und Immissionsgutachten machten dann aber diese Beschränkung notwendig. Angepasst wurde die Hotelplanung den neuen Begebenheiten aber nicht! Darin liegt das Dilemma: Das Hotel braucht externe Gäste um profitabel zu sein, kann diese aber nicht aufnehmen, weil Lärmschutzrichtwerte und Durchführungsvertrag dagegen stehen.
Wir werden die weitere Entwicklung genau verfolgen und hegen wie beim benachbarten 'Almdorf' noch immer die Hoffnung, dass die nicht mehr zeitgemäßen Pläne fallen gelassen werden.